ActivImmo affiche un prix de souscription revalorisé à 613,50 € par part depuis le 1er juillet 2026, première hausse depuis la création de la SCPI en 2019. Cette revalorisation de 0,57 % mérite d’être lue à la lumière d’un contexte plus contrasté : une collecte en perte de vitesse au deuxième trimestre 2026 (17,7 millions d’euros) et un taux d’occupation financier à 93,3 % dont une partie repose sur un produit ponctuel.
Nous décortiquons les points techniques qui comptent avant d’engager un placement sur ce véhicule logistique géré par Alderan.
Taux d’occupation financier d’ActivImmo : ce que le chiffre brut ne dit pas
Le TOF de 93,3 % affiché au deuxième trimestre 2026 place ActivImmo dans la moyenne haute des SCPI thématiques. Mais Alderan précise que ce taux intègre environ cinq points liés à une indemnité de résiliation anticipée versée par un locataire sortant.
Concrètement, cela signifie qu’une partie des revenus comptabilisés dans ce trimestre ne se reproduira pas mécaniquement les trimestres suivants. Un investisseur qui se fonde sur le TOF facial pour projeter ses revenus futurs risque de surestimer le rendement récurrent.
Nous recommandons de surveiller le TOF du troisième et du quatrième trimestre 2026. Si le taux se maintient au-dessus de 90 % sans produit exceptionnel, la solidité locative du patrimoine sera confirmée. En revanche, un repli vers 88-89 % signalerait une tension sur la relocation de certains actifs logistiques.
Pourquoi le TOF logistique diffère du TOF bureaux
Les entrepôts et locaux d’activités affichent des baux souvent plus longs que les bureaux, avec des locataires captifs de leur outil logistique. Le risque de vacance est concentré sur les actifs de taille intermédiaire ou mal situés par rapport aux axes routiers.
ActivImmo détient 179 immeubles loués à 373 locataires. Cette granularité réduit le risque unitaire, mais ne protège pas d’un retournement sectoriel si les volumes du e-commerce se contractent ou si l’offre d’entrepôts neufs dépasse la demande dans certaines zones.
Rendement d’ActivImmo et évolution du dividende : lecture critique
Le taux de distribution 2025 ressort à 5,49 %, un niveau qui situe la SCPI au-dessus de la moyenne du marché.
Un rendement brut proche de 5,5 % sur la base du nouveau prix de souscription à 613,50 € suppose toutefois que chaque trimestre génère un dividende équivalent, ce qui n’est jamais garanti.
Délai de jouissance : cinq mois à intégrer dans le calcul
Le délai de jouissance d’ActivImmo est de cinq mois à compter de la souscription. Pendant cette période, le souscripteur ne perçoit aucun revenu. Ce manque à gagner représente environ deux trimestres de dividendes.
Ce paramètre est souvent sous-estimé. Un investisseur qui compare le taux de distribution affiché avec celui d’une SCPI à délai de jouissance de trois mois doit corriger son rendement effectif la première année.
Réserve de distribution (RAN) très courte
Le report à nouveau d’ActivImmo reste faible. Une SCPI avec un RAN de plusieurs mois peut lisser un accident locatif sans impacter immédiatement le dividende. Avec une réserve aussi courte, toute baisse significative des loyers se répercutera rapidement sur le revenu distribué.
Frais de souscription et retrait : piège courant sur les SCPI logistiques
Les frais de souscription et de gestion d’ActivImmo pèsent sur la performance globale, comme pour la plupart des SCPI thématiques.
- Sur un horizon de détention inférieur à huit ans, les frais de souscription absorbent une part significative de la performance globale. L’investisseur ne récupère ces frais qu’à travers la revalorisation éventuelle du prix de part et les dividendes cumulés.
- En cas de retrait anticipé, le marché secondaire des SCPI peut imposer une décote. Pour les SCPI à capital variable comme ActivImmo, le retrait s’effectue en principe à la valeur de retrait fixée par la société de gestion, mais des délais d’attente peuvent apparaître si les demandes de retrait excèdent les nouvelles souscriptions.
Nous observons que la collecte en baisse (17,7 millions d’euros au T2 2026 pour une capitalisation de 1,4 milliard) constitue un signal à surveiller : si cette tendance se confirme, le risque de tension sur la liquidité des parts augmente.
Diversification géographique et acquisitions 2026 hors de France
ActivImmo poursuit son internationalisation : Espagne, Italie, Allemagne, Pays-Bas, Portugal et Irlande figurent parmi les pays d’implantation. Cette diversification modifie le profil fiscal et le profil de risque du patrimoine.
Pour un résident fiscal français, les revenus tirés d’immeubles situés en zone euro bénéficient généralement d’un mécanisme d’élimination de la double imposition (crédit d’impôt ou taux effectif selon les conventions). Le rendement net après fiscalité peut donc différer sensiblement selon la proportion de revenus de source étrangère.
Critères de choix avant souscription
Avant de souscrire à ActivImmo, plusieurs points méritent une vérification méthodique :
- Le label ISR atteste d’une intégration de critères environnementaux dans la gestion, mais ne garantit ni le rendement ni la préservation du capital. C’est un filtre de sélection, pas un indicateur de performance.
- Le niveau de risque est classé 3 sur 7 par la société de gestion. Ce positionnement reflète la nature des actifs (immobilier physique, baux longs) mais n’intègre pas le risque spécifique de concentration sectorielle sur la logistique.
- La durée de détention recommandée reste d’au moins dix ans, cohérente avec les frais de souscription et la nature peu liquide du placement.
Collecte en baisse et risque de liquidité : le point de vigilance pour 2026
La capitalisation dépasse 1,4 milliard d’euros, mais la collecte nette trimestrielle a nettement décéléré. Cette dissymétrie entre la taille du véhicule et le rythme des nouvelles souscriptions mérite attention.
Une SCPI à capital variable assure la liquidité de ses parts en confrontant les demandes de retrait aux nouvelles souscriptions. Quand la collecte ralentit et que les retraits se maintiennent ou augmentent, un registre d’attente peut se former. Le délai de retrait n’est alors plus immédiat.
Nous n’observons pas de blocage signalé à ce stade sur ActivImmo. Le risque reste théorique, mais il est structurellement plus élevé qu’en 2021-2022, quand la collecte annuelle était plusieurs fois supérieure au niveau actuel.
Un investisseur qui envisage une sortie à moyen terme (cinq à sept ans) doit intégrer ce paramètre dans sa décision. Sur un horizon de dix ans ou plus, l’impact est dilué par les cycles de collecte.
Le formulaire ci-dessous vous permet de recevoir un rappel gratuit d’un professionnel pour évaluer si ActivImmo correspond à votre situation patrimoniale, votre fiscalité et votre horizon de placement.
