Pas de suspense inutile : le prêt relais n’a rien d’un simple coup de pouce. C’est un outil taillé pour celles et ceux qui jonglent entre deux biens immobiliers, pressés par le calendrier, l’envie ou la nécessité. Acheter avant de vendre, voilà le pari. Mais derrière cette solution apparemment fluide, se cachent des règles précises, des taux rarement indulgents et une mécanique à comprendre sous peine de mauvaises surprises.
En matière de remboursement, le prêt relais ne fait pas dans la dentelle : intérêts généralement salés, délais de revente resserrés (généralement 12 à 24 mois), et exigences bancaires qui ne laissent pas de place à l’approximation. On vous demandera une estimation sérieuse du logement à céder, parfois une assurance-revente, et il faudra préparer un dossier solide, accompagné d’un passage obligé chez un conseiller financier. Tout doit être passé au crible : patrimoine, dettes, perspectives.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Concrètement, le prêt relais s’adresse à celles et ceux qui veulent acheter sans attendre la vente de leur logement actuel. Les banques avancent ainsi une partie de la somme nécessaire à l’achat du nouveau bien immobilier, pariant sur la revente prochaine du bien initial. Cette solution s’adresse notamment aux propriétaires qui ne peuvent pas se permettre d’attendre, une mutation professionnelle, une opportunité à saisir, une famille qui s’agrandit.
Fonctionnement du prêt relais
La banque calcule le montant du prêt relais en fonction de la valeur du bien à vendre. Généralement, elle accorde entre 60% et 80% de cette estimation, selon la localisation et la qualité du bien. Ce pourcentage n’est pas négocié à la légère : il reflète le niveau de confiance de la banque dans la capacité à revendre rapidement.
Types de prêts relais
Voici les principales formules proposées, chacune adaptée à des profils et des besoins spécifiques :
- Prêt relais sec : il s’adresse aux acquéreurs dont le nouveau bien coûte autant ou moins que celui qu’ils vendent.
- Prêt relais adossé : la solution pour ceux qui visent un bien plus cher que l’ancien. Ici, le prêt relais se combine à un crédit immobilier classique.
- Prêt relais avec franchise totale d’intérêts : chaque mois, seuls les frais d’assurance décès-invalidité sont dus, les intérêts, eux, attendent la fin du prêt.
- Prêt relais avec différé d’amortissement : seuls les intérêts du prêt amortissable sont réglés, ce qui réduit la charge mensuelle tant que la vente n’est pas conclue.
Avantages et inconvénients
Le prêt relais a un avantage indéniable : il permet de concrétiser un achat immobilier sans être freiné par la vente de l’ancien bien. Mais cette souplesse a un coût : le taux d’intérêt est plus élevé que pour un prêt immobilier classique et le remboursement des intérêts démarre immédiatement. Vendre dans les temps (souvent entre 12 et 24 mois) n’est pas une option, mais une nécessité pour éviter la spirale financière. Les banques, elles, ne laissent rien au hasard.
Les conditions pour obtenir un prêt relais
L’accès au prêt relais n’est pas automatique. Plusieurs critères sont passés à la loupe par la banque. Elle s’attarde sur la situation financière de l’emprunteur, la valeur du bien mis en vente, et réclame systématiquement une assurance emprunteur pour se couvrir contre les aléas de la vie.
Exigences des banques
Avant de donner son accord, la banque vérifie la stabilité des revenus de l’emprunteur et sa capacité à supporter de nouvelles mensualités. La durée du prêt relais s’étend généralement sur 12 à 24 mois, avec l’attente ferme que la vente aboutisse dans ce délai. Les principaux points de contrôle sont les suivants :
- Capacité d’emprunt : évaluation minutieuse des revenus et de la sécurité professionnelle.
- Assurance emprunteur : exigée pour se prémunir contre les risques de décès, d’invalidité ou d’incapacité.
- Estimation du bien : une expertise immobilière est souvent requise pour fixer la valeur réelle du logement à vendre.
Taux d’intérêt et taux d’usure
Le taux d’intérêt du prêt relais dépasse généralement celui d’un crédit immobilier classique, mais il reste encadré par le taux d’usure fixé par la Banque de France. Les intérêts sont dus chaque mois, et cette charge pèse immédiatement sur le budget. D’une banque à l’autre, les conditions et critères d’octroi varient, d’où l’intérêt de comparer les offres avant de s’engager.
Les différentes formules de prêt relais
Le prêt relais n’est pas une formule unique : il existe plusieurs configurations, à choisir en fonction des biens concernés, du projet et du calendrier de remboursement envisagé.
Prêt relais sec
Le prêt relais sec est réservé aux situations où le nouveau logement n’excède pas la valeur de celui qui est vendu. Il se suffit à lui-même, sans nécessiter de crédit immobilier complémentaire.
Prêt relais adossé
Dans le cas où le bien à acheter coûte davantage que celui mis en vente, le prêt relais adossé prend le relais. Il s’accompagne alors d’un prêt immobilier classique pour compléter la somme nécessaire à la transaction.
Prêt relais avec franchise totale d’intérêts
Cette option consiste à ne régler chaque mois que la cotisation d’assurance décès-invalidité. Les intérêts, eux, ne sont remboursés qu’au terme du prêt, ce qui offre un peu de souplesse pendant la phase de transition.
Prêt relais avec différé d’amortissement
Avec cette formule, seuls les intérêts du crédit amortissable sont payés. Cela limite l’effort financier en attendant que la vente du bien aboutisse.
Autres formules spécifiques
Pour s’adapter aux situations plus pointues, d’autres formules existent :
- Prêt relais acquisition : il regroupe prêt relais et crédit immobilier amortissable en un seul montage.
- Prêt relais construction : solution dédiée à ceux qui font construire leur future maison.
- Prêt relais rachat : permet de racheter un prêt relais existant pour réduire les mensualités.
- Prêt relais TVA : conçu pour patienter jusqu’au remboursement de la TVA par l’administration fiscale.
Cette diversité d’options permet d’ajuster le prêt relais à la réalité de chaque parcours immobilier, qu’il s’agisse de changer de région, de taille de logement ou de mode de vie.
Le remboursement du prêt relais : modalités et solutions en cas de non-vente
Dès que le bien immobilier trouve preneur, la banque attend le remboursement du prêt relais. Selon la formule choisie, les modalités varient, mais la logique reste la même : solder le capital avancé et les intérêts accumulés.
Modalités de remboursement
- Capital et intérêts : l’emprunteur rembourse l’intégralité du capital prêté ainsi que les intérêts liés à la durée d’utilisation du prêt relais.
- Mensualités : certaines formules, comme le prêt relais avec franchise totale d’intérêts, décalent le remboursement des intérêts jusqu’à la vente du bien.
Solutions en cas de non-vente
Le prêt relais repose sur la vente rapide du bien. Mais si la transaction tarde, plusieurs pistes existent pour éviter le blocage financier :
- Renégociation du prêt : solliciter la banque pour allonger la durée du prêt relais et gagner du temps pour vendre.
- Transformation en prêt amortissable : convertir le prêt relais en un crédit immobilier classique, afin d’étaler la dette sur plusieurs années.
- Vente à un prix réduit : ajuster le prix du bien pour accélérer la vente et éviter l’accumulation des intérêts.
- Rachat de crédit : faire appel à un spécialiste comme Solutis pour restructurer ses dettes et alléger les mensualités.
Dans ces moments, garder le dialogue ouvert avec la banque s’impose. Attendre passivement ne mène nulle part : expliquer sa situation, présenter des solutions, se montrer réactif, c’est souvent ce qui fait la différence pour trouver une issue viable. Quand les échéances se rapprochent, mieux vaut agir que subir.
